今回は、「まもりすまい既存住宅保険」に関するお話しです。
この保険は、住宅保証機構（国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人）が、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に基づいて行うものです。
【まもりすまい既存住宅保険のしくみ】
宅地建物取引業者が販売した既存住宅（中古住宅）に瑕疵が見つかった場合の補修費用等をまかなうための保険です。宅地建物取引業者（被保険者）が倒産等により瑕疵担保責任を履行できない場合には、買主様に対して直接保険金が支払われます。
【保険の対象となる住宅】
前回、お話し致しました「新耐震基準に適合している住宅」が、保険の対象となります。
保険の対象となる住宅は、「住宅保証機構の現場検査に合格し、直近の現場検査実施日から１年間(ただし、ＲＣ造及びＳＲＣ造の共同住宅等の場合は２年間)に引渡される住宅です。
【保険金の支払い対象】
保険付保住宅の売買契約締結時点における隠れた瑕疵に起因して、「構造体力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合」「雨水の侵入を防止する部分が防水性能を満たさない場合」に、宅建業者(被保険者)が、瑕疵担保責任を履行した場合に保険金が支払われます。
【保険期間・保険金支払額および限度額等】
⑴ 保険期間 売買契約に基づく引渡日より２年間または５年間
⑵ 保険金支払い限度額 １住戸あたり、500万円または1,000万円
⑶ 支払い保険金の計算式
(保険の対象となる損害額－免責金額10万円)×80％ → 住宅事業者
瑕疵発生時に住宅事業者が倒産等の場合
(保険の対象となる損害額－免責金額10万円)×100％ → 住宅取得者
つまり、この場合、お客様は、免責金額部分(10万円)のみ、自己負担となります。
⑷ 保険金のお支払い対象となる費用
補修費用、調査費用、仮住居・移転費用が対象です。
⑸ 保険金をお支払いできない主な場合
・洪水、台風等の自然変象または火災、落雷、爆発等の偶然または外来の事由
・住宅の虫食いまたは瑕疵によらない保険付保住宅の自然の消耗等の事由
・地震もしくは噴火またはこれらによる津波が原因となって生じた火災による焼損、損害、埋没、流出等の被害
・故意重過失に起因する損害が生じた場合 等々。
この保険を利用するためには、売主・宅建業者が、「住宅保証機構」に対して、「事業者登録」をする必要がございます。
弊社におきましては、上記「事業者登録」を済ませ、「保険の対象」となる物件につきましては、買主様に、「保証書」を売買契約時に、発行できるように、準備させていただいております。
弊社では、皆様が、無理のない住宅購入の決断を下せるように、各担当者が、アドバイスやご内覧のサポートをさせていただきます。物件(商品)の詳細、ご内覧に関するご質問は、ご遠慮なく、お申し付けください。
アート不動産 山田です
今回は60歳以上の住宅ローンについてお話しさせていただきます。
結論からいうと、60歳からでも住宅ローンを組むことは不可能ではありません。しかし、ほとんどの金融機関では契約時の年齢制限を設けているため、実際に住宅ローンを組むためのハードルは高くなっています。とはいえ、住宅ローンを利用せずに退職金などの資金を住宅購入にまとめて使ってしまうのも、その後の老後生活を考えると不安が残るでしょう。
それでは、60歳で住宅ローンを組む場合、どれくらいの借入額が適切になるのか考えてみましょう。まず、前提として住宅ローンを扱っている金融機関の多くは申込時の年齢に上限を設けている点を留意しておかなければいけません。たとえば、フラット35の場合、「申込時の年齢が70歳未満」という条件があります。それに加えて、60歳以上の利用者の借入期間は「10年以上かつ上限は80歳－申込時の年齢」です。つまり、60歳で申し込んだ場合における返済期間は、「10年以上、20年以下」で設定されることになります。
さらに、フラット35では「年収に占める年間合計返済額の割合が30％未満」という定めもあります。仮に公的年金が受給できる65歳まで働き続けて年収300万円を確保した場合、年間返済額は90万円（毎月7万5000円）以下にしなければいけません。
以上の条件から借入期間20年、金利0.375％、毎月の返済額7万円で試算すると、借入可能額は1679万円程度になります。ただし、住宅の取得にあたっては固定資産税など所有することで増える出費もあるので、借入可能額いっぱいの住宅を購入すると、その後の資金繰りに困る可能性がある点は注意してください。
今回は65歳まで働ける前提での計算ですが、そこまで働けずに収入がない状態で老後資金を取り崩して住宅ローンを返済しようとするのであれば、借入額をもっと抑えないと生活は苦しくなるでしょう。
住宅ローンを借りる際に考えておきたいポイントは「借入可能額ではなく、返済可能額を意識すること」です。ライフステージの変化によって収入や支出の状況は変わるため、住宅ローンを組む前に将来受給できる年金額はもちろん、退職金や私的年金など、老後資金の準備状況を確認しておきましょう。老後破綻を招かないためにも、現役時代よりも余裕を持った資金計画が重要です。
