日記

DIARY

不動産を購入する時に、物件の「前面道路」は、気になるところです。

 

道路の種別は、色々、有りますが、まず、【公道】か、【私道】かの別は、知っておきたいところです。その道路の所有者によって、道路の維持管理や通行権の有り方が、異なります。

 

【公道】であれば、国や都道府県や市区町村が、その維持管理にあたり、万人の方が、通行することができますが、【私道】の場合は、その私道の所有者(共有の場合は、共有者全員)が、維持管理にあたり、通行・利用については、制限が加わる場合も有ります。

 

次に、【建築基準法の道路】のお話です。住宅ローンの取り扱いで、再建築が可能な物件か否かを問われることが有ります。当然、再建築が、不可能な土地は、需要も少なく、担保評価も、下がりますので、住宅ローンの取り扱いができません。

 

従いまして、購入される土地が、「【建築基準法の道路に、m以上接しており、再建築が出来る」ことは、物件選びに、たいへん重要なポイントです。

 

【建築基準法の道路】は、建築基準法第42条第1項、第2項に、道路の種別の規定が有ります。

 

建築基準法第42条第1項 幅員が4m以上の道路で以下に該当するものです。

 

① 道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)

 

② 都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路。

 

③ 建築基準法の施行日[昭和25年11月23日]現在既に存在している道

 

④ 都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。

 

⑤ 私人が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。

 

建築基準法第42条第2項 建築基準法の施行日[昭和25年11月23日]現在既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。

(公道・私道を問わず、一般に「42条2項道路」又は単に「2項道路」とよばれています。)

 

建築基準法第42条第2に該当する4m未満の道路は、原則として、その道路中心線から2mの位置が、道路と敷地の境界とみなされるため、「道路」としての部分を確保しなければ、建築に必要な建築確認を受けられません。

 

従って、この道路中心線から2mまでの「道路該当」部分には、建物や塀などを建てることはできません。

この後退すること又はその部分を一般に「セットバック」(みなし道路)と呼んでいます。

 

このように、物件の道路の判定に付きましては、皆様が、現地を確認されても、なかなか、わからないところです。私達、業者も、時には、役所の建築指導課に確認することも有ります。物件購入の重要なポイントです。

 

弊社では、皆様が、無理のない住宅購入の決断を下せるように、各担当者が、アドバイスやご内覧のサポートをさせていただきます。物件(商品)のご内覧に関するご質問は、ご遠慮なく、お申し付けください。


投稿日:2021/11/28投稿者:阿井川 幾司(宅地建物取引士)

アート不動産の藤井です

今回はフラット35のメリット、デメリットを簡単にお話しさせていただきます

フラット35のメリット

借入時に設定された金利から返済期間中に金利変動がない点が、フラット35のメリットです。フラット35は固定金利のローンであるため、経済情勢の変動によって市場金利が変わっても、ローンの金利は常に固定されています。

つまり、契約当初に決めた金額から返済額が増えることはなく、最初に立てた返済計画通りに支払っていける点も魅力です。

変動金利のローンの場合は、金利が上昇すると利息分の支払いが増えてしまい、返済計画よりも完済までに時間がかかる、あるいはより多くの資金が必要となることも少なくありません。

返済額が変わらないからこそ、途中で不利な条件になるという心配がなく、毎月同じ金額を返済し続けたいという人におすすめのローン商品です。

フラット35のデメリット

固定金利で返済額が金利の変動に左右されない点はフラット35のメリットですが、低金利になった際には損をすることもあります。

通常、金利が上がると利息も増えるため、ローンの総支払額は多くなります。そのため、金利が上昇した場合は、フラット35のような固定金利のほうがメリットとなりますが、低金利となった場合は、変動金利のほうが支払い額が減るため得をすることは理解しておきましょう。

つまり、フラット35では低金利になっても利息分の支払いが減ることはなく、契約時に取り決めた通りの金額を支払い続けなければならない点がデメリットです。

簡単にご説明させていただきましたがより詳しく聞きたい方はお気軽にお問い合わせください。

投稿日:2021/11/15投稿者:藤井 俊弥

最近、「購入したい物件があるが、他社で住宅ローン審査をしたらお断りされた」というご相談を多く頂いております。

 

詳しくお話を伺ってみますと、お客様にもそれぞれご事情があり、似たような事例はあるものの全く同じ内容の案件はないことがわかります。

 

つまり、「ただ審査申込用紙を書いてもらって出すだけ」で住宅ローン審査が通るわけがないと私どもは考えております。

 

銀行は数多くありますし、フラット35と一口で言っても窓口はたくさんあります。

 

それぞれ金融機関や窓口によって、強みや取り扱ってくれるポイントが全く違います。

 

この点をよく理解されずに事務的に審査に出されてしまうと、審査に通らないばかりか、その結果が後々に足を引っ張ることにもなってしまいます。

 

どのように金融機関の取り扱いが違うか、例を出しますと、

 

・返済比率の違い(収入と借入の比率が金融機関によって違います)

・完済年齢の違い(完済時の年齢が75歳までか、80歳までかでも返済比率は変わります)

・個人信用情報の見方(これも金融機関によって様々です)

・おまとめローン(取り扱い金融機関は少ないですが既存借入を圧縮できます)

 

など細かく書けばまだまだ金融機関によっても、もっと言えば担当者によっても違いは有りますので、お客様の状態に合った金融機関・ローン選びはとても重要なことなのです。

 

こういった点を何も考えずにただ事務的に「不動産会社の提携銀行にローン申し込みした」ところで、よほどのことがないと良い結果が得られるとは思えません。

 

私どもではまずお客様の状況をよく聞き、どこにポイントがあるかを把握したうえで金融機関を選ばせて頂きます。

金融機関にも事前にヒアリングを行い、取り扱いできるかどうか、可能性はあるかを判断します。

その上で、審査の申し込みをして頂き結果をお待ち頂きます。

正直、私どもが「このお客さんは厳しいかも」と感じたとしても、金融機関へのヒアリングの上でローン審査していただき、無事承認を頂いたケースは何度もございます。

 

もちろんどうしても難しい場合もございます。

やむを得ない理由ではなく延滞が続いている方、3カ月以上の延滞で「異動」情報が個人信用情報機関に登録されている方などはほとんどの場合難しいのも事実です。

 

しかし、どうも他社様でお断りされたお客様のお話を聞くと「どうして他社様はこの銀行を選んだのだろう」と思うようなことがとても多いです。

 

したがいまして、他社様で、ご自分でネット銀行などで住宅ローン審査を申し込まれたが良いお返事を頂けなかった方は、ぜひ当社にご相談ください。

 

当社は各担当者だけでなく、社内で情報共有し、成功事例や他のお客様での事例などからもより可能性の高い金融機関にヒアリングし申込につなげております。

 

お困りの際はぜひ当社にご相談くださいませ。


投稿日:2021/11/01投稿者:加我 聡(リーダー)