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日記

DIARY

2-2  中古物件を購入後に改装工事をする場合

 

前回リフォームとリノベーションの違いについて書かして頂きましたが

今回は、具体的に水廻りの工事についてご説明させて頂きます。

 

中古物件を購入された後に工事のご相談が多いのは、やはり水廻りになります

築年数や使用頻度にもよりますが他の箇所よりどうしても、いたみ易い場所になっています。

水廻りの工事:浴室・キッチン・トイレの3箇所が主な水廻りの工事になってくるのですが、物件の現状によって工事の進め方や工期、もちろん費用も変わります。

 

今回は、浴室の工事についてご説明させて頂きます。

先ずは物件の浴室の現状が、ユニットバス(システムバスとも言われています。浴槽・壁・床・天井等がパネル式になっているもの)なのか、在来工法(浴室の床や壁がタイル貼りで浴槽が埋め込んであるもの)なのかによって違ってきます。

 

現状ユニットバスから違うユニットバスに入れ替える場合は、比較的簡単に工事が出来ます。工期は早くて1日で完了する事もあります。

ユニットバスには、TOTOやLIXIL等々色々なメーカーさんがあります。

その中で各メーカーさん共通しているのが、サイズです。

ユニットバスは規格サイズが決まっております。

12×16・16×16 という表示されています。これは浴室の縦横の長さの表示になります。

16×16は、縦の長さが1.6m・横の長さが1.6mということになります。

現状のお風呂のサイズである程度どのサイズのユニットバスが設置出来るかわかります。

 

現状在来浴室からユニットバスへの工事は、浴室の基礎工事だったり、現状の浴室のサイズによっては壁の解体等が必要になる場合があります。

工期としては、早くても3・4日程度はかかります。

ユニットバスの規格サイズが合わない場合には、ユニットバスのサイズが調整出来るメーカーもございます。

物件の内覧の際に、浴室を工事したいなと思われたときにはサイズの確認もお薦め致します。

投稿日:2017/03/27   投稿者:-

住宅売却時の留意点③

 

 

こんにちは臼井です。

 

 

先日、広島へ小旅行に行ってきました。宮島、呉、原爆ドーム、平和祈念公園を巡り、

広島焼きを2枚も食べて帰ってきました。

 

 

 

前回に続く、住宅売却時に大事になる広告のことを書いてみたいと思います。広告も色々とあります。不動産流通機構への登録(レインズ)、新聞チラシ、手撒チラシ、ホームページ、不動産専用サイト(ヤフー、スーモ、アットホームなど)、現地看板、のぼり等、基本的にこれらの広告料は特別に売主様より強く希望するものを除き、原則無料です。

 

 

が、売主様によっては売却することをおおっぴらにしたくない、他人にあまり知られたくない、という売主様もおられます。当然のことながら売主様のご希望を最大限配慮して売却活動を行っていくことが仲介業者の役割だとは思うのですが、やはり告知せずに売却するのは情報を広く行き届かすことが難しくなるので売却までに時間がかかることが往々にしてあります。

 

 

 

私がよく売主様にご説明差し上げたのは、住居表示を完全に入れずに表記する。あるいは図面や写真を入れずに文字情報で表記する。というご提案をよく差し上げて売主様に納得してもらい売却活動した経緯がありました。

 

間取りや写真などが掲載されていなくても、文字情報だけでも告知することで買主様からの引き合い(反応)はありました。(新聞の広告は、ほとんどが文字情報です)

 

 

 

最近では広告もインターネットが主になっておりますが、以前に中古戸建の売却で売主様が広告を躊躇っておられましたので、物件本体(間取り・外観写真)は掲載せずに周辺環境と住居表示も最後までではなく○○丁目迄で文字情報で表記してインターネット広告をして成約したケースもあります。

 

 

 

それと意外と効果が高いのが看板とのぼりですね!同じ看板でも「売り物件」ではなく「お問い合わせ」の看板であれば、「賃貸物件ですか?売却物件ですか?」という問い合わせよりスタートしますので、その分問い合わせ件数は増やすことができると思います。

 

 

 

お客様の中には賃貸と売買と両方で検討されている方もおられます。

 

 

 

チラシ告知であれば、オープンハウスが効果が高いように思います。お客様からすると「ご自由にご覧ください」という文言で見学に行くハードルが下がり集客につながりやすいのだと思います。

 

 

 

オープンハウスは空家でないとダメと思い込んでいるお客様もおられますが決してそんなことはないですよ!弊社では中古の入居中の物件をオープンハウスさせていただき何件も成約させていただいております。普通のチラシより購入検討される方が問い合わせしやすいのだと思います。

 

 

 

広告ひとつとっても、物件担当営業マンのセンスと力量が問われるのだと思います。たまにあるのが物件担当者が代わると、広告手法が変わり、それまで売れ残っていた物件が急に動き出すこともあります。

 

それでは また!!

 

投稿日:2017/03/18   投稿者:代表者 臼井 修(宅地建物取引士)

 

失敗しない為のマイホーム!

 

アート不動産営業部の谷川です。

 

 

これから新しく家族になる、新しい家族が増える、今の家賃がもったいないなど、

これからマイホームを買おうかなと検討されている中で、

 「お家を買いたいけど、実際どんな流れで進めていくのかな?」

 「初めてのことで、分からないことだらけ」と色々疑問が出ていませんか?

 

マイホーム購入に関して物件の探し方や住宅ローンの組み方など、

 少しでもみなさんの参考にして頂ければと思います。

 

まず初めに、今回は「お家探し」についてお話させて頂きます。

 「私たちにとっていいお家とはどういうものかな?」と漠然とした

 イメージならお持ちだと思います。実際に夫婦・家族同士においても、

 自分のイメージを言葉で「こういう家がいい」「あんな、お家がいい」など

 仲良し家族でもなかなか難しいですよね。

 

私はここでワンポイントアドバイスをお伝えしています。

 

それは意外に簡単です!

 まず誰が見てもお互いの希望や理想などが正確に分かるように、

 家族の意見を一度に目に見える形にしてみるのです。

   

それは、「メモ」ですね。

  

簡単でしょ? 当たり前過ぎましたか・・・。

 

たとえば、自分の住まいに対して求めるものを夫婦・家族で

 思いつく限り箇条書きで構いませんので、出来るだけ多くどんな

 条件でもメモしていきましょう。

 「敷地は30坪以上」「駅から近い」「リビングが広い」「4LDKは欲しい」

 「収納が多いお家がいい」「二階建てがいい」「駐車場は2台必要」などなど。

 

そして、出た意見をすべて、自分たち家族がどこまで重要視しているかを

 チェックして、何段階かに分けてチェックしてみてください。

 たとえば、「これは絶対条件」「外せない」なら◎、

 「どちらでもよい」なら▲、「まったくいらない」なら×など。

 要望ごとに、自分にとってあてはまる考えを整理していくのがよいと思います。

 

逆も同じで、気になるポイントや家族にとってのデメリットもあえて挙げてみてください。

 「絶対に嫌」「嫌」「どちらでもない」「多少はかまわない」「かまわない」などに分けていきます。

 この書き出しをすることによって、私たち家族がどのあたりを特に重視するべきか、

 夫婦で譲れるポイント・譲れないポイントがかなりはっきりしてくると思います。

 お互いの意見が食い違うところの妥協点もある程度探しながら、「一家」としての

 要望をまとめていきましょう。

 

初めてお家探しをされる方はみなさん「分からないことが分からない」とよく思われています。

私はこのモヤモヤの悩みをお客様と一緒になって話し合っています。

このモヤモヤが少しずつ解消(見えてくる)とお家探しが楽しく、よりお家探しが明確に

なってくるのではないでしょうか?

 

そしてこれを、私と一緒に物件見学に活かしてみましょう。

 

見学した物件ごとに、それらの評価がどこまであてはまるかを、ひとつひとつ

チェックしていくことによって、かなり具体的な比較ができると思います。

かなりおすすめのやり方ですよ!大事なマイホームなので、ぜひ一度試してみてはいかがですか。

 

次回は、やっぱりここが大事です「資金計画」について書きたいと思います。

 

投稿日:2017/03/06   投稿者:-