日記 2016年9月 | 尼崎市周辺の不動産をお探しなら有限会社アート不動産にお任せ下さい。

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日記

DIARY

こんにちは臼井です

 

買主様に購入していただく際に、お客様から「この物件の価格は下がるのでしょうか」と聞かれることがあるのですが、私は「数十万単位で下がることもあれば、まったく下がらない場合もあります」と答えることが多いように思います。

 

下がるどころか、ほぼ同時に買い付け申し込みが売主様へ到達し価格交渉を入れたばかりに、買い付け証明の優先順位が2番手になり、買いそびれてしまうこともあります。

 

買主様にとって少しでも有利に購入したいと思い、価格を交渉したい気持ちはわかるのですが、強気で交渉して、せっかく気に入った物件が購入することができなければ、結果、本末転倒になりますよね。

 

価格交渉で大事なことは、購入するにあたり、買主様が価格が下がらなければ購入する意味がないと考えるのか、あるいはそのラインまで価格が下がらないとローンが組めないなど予算的な問題があるとか、今の自宅を売却しての買い替えの場合なども金額が確定的にネックになるケースがあると思います。売り出し価格が、購入するにあたり物理的に問題がある場合は売主様に対して価格交渉という形になると思います。

 

安易な交渉で買いそびれることもあることだけは認識して交渉する必要があります。

売主様も価格交渉が入ることを前提に売り出し価格を決めておる売主様もおられれば、あるいは段階的に価格をさげていく(たとえば3か月で売れなければ、価格を下げよう等)売主様もおられます。また、売主様が買い替えで売りに出され、「どうしてもこの売出価格で売却しないと、次の買い替え先物件に買い替えできない」売主様もおられます。

 

このような売主様は値引きは一切しないと考えられると思います。このように売主様の事情・売却理由も千差万別なので、価格交渉と一口に言っても単純なものではないのです。我々業者はその間に立ち、調整をつけていくわけですね。したがって不動産屋の担当者には、ある程度の自分の物件に対する想いをはっきり伝えるほうがいいと思います。

 

 

それでは また!!!

 

投稿日:2016/09/29   投稿者:代表者 臼井 修

こんにちは最近、長男の結婚の結納段取りで忙しい臼井です。

 

最近、尼崎市内新規物件(レインズ情報、(我々プロ専用の不動産情報機構です。))を見てみると、価格が高騰した売物件が出てきていると感じる。売主は不動産業者(プロ)なのだが、全面改装しているとはいえ、2.3年前の売り出し価格の倍くらいの価格で売りに出てきているケースもある。こんな価格で売れるの?と相場の強含みに驚きます。

 

やっぱりこの原因は新築分譲マンション販売価格の上昇と新築分譲マンションの売れ残りがあってもマンション分譲会社が販売価格を下げて販売しないためでもあるという説もある。要はマイナス金利の影響である。普通であれば新築分譲マンションが売れ残ると金融機関からの借入金利負担を考えると販売価格を下げるしか手段がないはずなのですが、今はマイナス金利なので売れ残っててもマンション業者は強気で価格を下げずに売りにかけていくので新築マンション価格が維持されて、その影響が中古マン価格に反映されているのだと思う。

 

特に、尼崎市内で上昇の大きいと感じるのがJR尼崎駅の南と北、徒歩10分圏内、つい先日も当社で媒介した中古マンション(ランズ尼崎、JR尼崎駅より南へから徒歩10分足らずが)売りに出して10日足らずで売れた。もう1件長洲の築浅中古戸建2800万円台の中古も売り出しから2週間程度で契約した。

 

JR塚口駅、ここも徒歩圏マンションが一時の相場の300万~500万円位上昇しているように思う。この要因はいずれもやはり駅前再開発エリアだということ。

 

そうなると今度は阪急塚口駅の駅前さんさんタウンの建て替え事業を、某大手マンション業者が計画しているようなので。次は阪急塚口駅周辺の中古マンション売り出し価格が上昇するかもしれない??と、感じたりします。まぁーもともと阪急塚口駅周辺の中古マンションは価格が高いですが・・阪急塚口方面で中古マンションを検討されている方は今がチャンスかもしれませんよ!! 

 

それでは また!!!

投稿日:2016/09/23   投稿者:代表者 臼井 修

こんにちは臼井です。だいぶん朝夕は過ごしやすくなってきましたね!

 

最近中古物件の価格が新築物件を上回る価格で売りに出ているケースがあります。

 

要は新築物件と中古物件の価格形成が異なるからだと思います。新築価格は土地価格+建築費+販売経費(銀行からの借入金利・広告費・モデルルーム設置費用・販売業者に払う手数料・登記料・取得税)=販売価格(売出価格)、ですが中古物件価格は需要と供給のバランス(相場)で売り出し価格が決まってくるのです。

 

例えば同じ中古マンションでも阪急武庫之荘駅と阪急塚口駅では相場が違います。阪急塚口駅のほうが少し中古マンション売り出し価格は高いように感じます。それは阪急塚口駅周辺のほうが中古マンション物件数自体が阪急武庫之荘駅周辺と比較すると少ないという現状があると思います。

 

つまり限られたエリア・地域の中で売り物件の数が少ないと当然、多少高くても買う人は、物件が売りに出るのを待っている状態になるので売り出し価格が上昇することにつながりやすいのです。やっぱり駅から近くは総じて売り出し価格は高くなり、築年数は古くなります。極論すると、ずばり!中古物件の価格特性として、駅から近いが古くて、狭くなるか、多少駅から離れても(バス便)、少し広くて、お手頃価格を選ぶかという選択になるような気がします。

 

最後まで読んでいただきましてありがとうございました。

投稿日:2016/09/16   投稿者:代表者 臼井 修