日記 2016年11月 | 尼崎市周辺の不動産をお探しなら有限会社アート不動産にお任せ下さい。

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日記

DIARY

こんにちは臼井です。

 

前回は不動産の売出価格設定についてご説明差し上げたと思うですが、今回は中古戸建の価格設定についてなのですが、

 

中古戸建は土地の広さ・建物の広さに始まり、築年数、間取り、周辺環境、立地などにより価格査定をおこなうわけですが、戸建の場合は特に道路付け、ここが重要です。土地に接道している道路が公道なのか私道なのか、どちらに接道しているのか、

 

また建蔽率・容積率オーバーになっていないか、ここらあたりの状況で住宅ローンが利用できる・できない、あるいは建て替えができる・できないの判断になってくるのです。

 

当然、住宅ローンの対象にならなければ資産価値は落ちますし、ほとんどの購入者が住宅ローンを利用することを考えると、そのような物件は、必然的に現金購入者の方だけが対象になるので売り出し価格は下がる傾向にあると思います。

 

また建て替えができない物件も資産価値としては下がる傾向になるかと思います。隣の家の門扉の一部が、自分の敷地内に構築されているような物件(越境)なども買主様から見ると敬遠したくなるかもしれませんね!一戸建の場合はここには書ききれないほどいろいろな角度から物件をみて値付けするのですが、イメージとして、この家を買う方は、どんな感じの方か?ということを想像して最終の売出価格を決めていきます。

 

ただ一つ言えることは、私の経験上、考え抜いて決めた金額で、売主様の承諾をいただき売りに出せば、だいたいスムースに売却できたような気がします。

 

次回は売却時の留意点について

それでは また!!!

 

投稿日:2016/11/26   投稿者:代表者 臼井 修(宅地建物取引士)

1-5 【住宅ローンの金利】について

 

前回は民間金融機関の一般的な概要についてご説明しましたが、今回はより詳しい金利のルール等をご紹介していきたいと思います。

まず、前回は変動金利と固定金利という2種類の金利があるとご説明しましたが、今回はより詳しく変動金利の仕組みをお話していきます。

変動金利とは、その名の通り、半年ごとに借入利率が変動する金利の事です。

世間の皆様は、変動金利のイメージとしまして、金利が経済情勢によって、コロコロ変わり返済額も変わっていって、住宅ローンの支払いが不安定になるというイメージを持たれている方が多いと思います。しかし、変動金利だからといって、毎月、返済額が変わったり、金利が上がれば天井知らずに返済額も上がるのかといえば、そういうことではないのです。

変動金利(元利均等方式)には、2つのルールがあります。まず、1つは「返済額5年間一定ルール」です。これは何かというと、例えば、当初、借入れ時の返済額が毎月7万円だったとします。その場合、変動金利の利率がいきなり上がったとしても、5年間は当初の7万円の返済額は変わらないというのが、「返済額5年間一定ルール」です。このことによって、少なくとも5年間は、月々の返済額は変わらず、安心して住宅ローンを返していけるということになります。

そしてもう一つが「返済額見直し125%ルール」です。これは前述の「返済額5年間一定ルール」にも相関するのですが、例えば、上記と同じ毎月の返済額が7万円と決まり、返済をスタートしたとします。その後、5年間で急激に利率が上がったまま、5年を経過したとしても、5年後の返済額の上限は7万円の125%ですから、8万7500円となります。

このように、どれだけ金利が上昇しても返済額は125%が上限ということになります。但し、このような状態がずっと続いて、最終回返済時に未払い利息等がある場合には、一括して返済しなければならないというリスクは有りますが、過去15~20年の変動金利の推移を見ても、こういったことは考えにくいと思われます。

いずれにしても、変動金利だからといって、極端なリスクがあるかというとそこまでのものはないということがお分かりいただけましたでしょうか。

実際に私も持家で住宅ローンを組んでおりますが変動金利を利用しております。やはり、現実的に『1%を下回る金利を利用しない手はない』といった所が本音でしょうか。次回は今回お話しできなかった団体信用生命保険の詳細について書きたいと思います。

営業部チーフ 山田裕之


投稿日:2016/11/20   投稿者:山田 裕之(宅地建物取引士・チーフ)

【フラット35】は、固定金利ですので、当初の支払いから、最終回の支払いまで、毎月の返済額が変わりません。

 

従いまして、毎月の支払いのベースラインが、一定ですので、「景気の良し悪し」や「お子様の成長過程」等による影響を受けず、ライフプランが立てやすくなります。

住宅ローンは、見方を変えれば、定額積立金(住宅ローン返済)をしているうちに、満期時に、(不動産価格という)定期預金を生み出します。また、住宅ローンの返済途中でも、住宅を売却し、売却して得た金員を頭金に、新たな住宅を購入することも可能です。(住宅の買い替え)

その点、賃貸のお家賃の支払いでは、このように、資産を生み出すことはできません。現在の低金利時代では、預貯金で、住宅の頭金を貯めるには、長期間かかる為、住宅価格の100~110%借入できる低金利の住宅ローンを利用して、不動産という財産を築かれる方が、増えています。

 

【フラット35】のお申込みは、年収に占める全てのお借入れ(住宅ローン・自動車ローン・教育ローン・カードローン等)の年間合計返済額の割合が、年収400万円未満の方は、30%以下・年収400万円以上の方は、35%以下であれば、可能です。例えば、民間金融機関の住宅ローンの審査に見られる審査金利4%の年間返済額が、お申込人の年収による年間返済額を下回ることが条件ということはありません。実情の借入れに応じて、審査されますので、ライフプランをしっかり、立てられている方であれば、どなたでもお申込み可能です。

 

【フラット35】は、自営業の方でも、安心して、お申込できます。しかしながら、過少申告されていますと、毎月の返済額は、楽々、支払い可能なのに、年間合計返済額の割合が満たない為、住宅購入が出来なくなることがありますので、ご注意ください。昨今は、自営業の方も、住宅ローンを利用して、店舗付住宅を購入される方も、増えています。自営業の方は、賃貸店舗の家賃支払いとお住いの家賃等を住宅ローンに置き換えて、マイホームでの営業を考えられる方もおられます。

 

【フラット35】のお申込みは、民間金融機関の住宅ローンよりも、比較的、サラリーマン、自営の別に関わらず、どなたでもお申込みができますが、ご注意点としまして、悪質な貸金業者より借入れされている方、他の借入の連帯債務者になられている方、税金を延滞されたり、未納の方等は、即刻、否決の公算が高くなりますので、ご注意ください。

 

住宅ローンに対するご不安、ご質問がございましたら、お気軽にご相談ください。

 

営業部 阿井川


投稿日:2016/11/13   投稿者:阿井川 幾司(宅地建物取引士)

1-3 住宅ローンの審査について

 

住宅ローンについて、どんな種類があるかは大体イメージして頂けたかと思います。今回は住宅ローンの審査についてお話させて頂きます。

 

住宅ローンの審査は

事前審査と本審査というものがございます。

この審査をして承認が得られないと住宅ローンを組むことが出来ません。

でも、実際に自分がいくらの借入が出来るのか、いくらまでの価格の物件が購入出来るのか、分かりにくい事が結構ありますよね。

 

大まかな目安としては

返済比率というものがございます。あくまでも年収に対しての借入可能額ですので、その金額で審査が承認されるか分かりません。

なぜなら住宅ローンの審査については、同じ収入があってもその方個人で変わります。

更にインターネット等で調べても色々な情報があり、自分はどこで借入すれば一番お得なのか比較する事が意外と難しいかと思います。

最近では住宅ローン一括比較サイトなどもある様ですが、結局わかりにくいと言う声を耳にします。

 

実際、勤務先・勤続年数・年収・現在の借入状況・過去の借入状況

そして、どんな物件を購入する予定なのか、といった事を総合して借入金額と金利が決まります。しかも、銀行によっては借入額も、金利も違うといった事が多々ございます。

 

以前、ローンの相談で

ご来店頂きました私のお客様は、1年前に別の不動産会社でローンの事前審査をされたそうですが、結果は否決で住宅ローンを組む事が出来ませんでした。でも、どうしてもマイホーム購入を諦めきれず弊社へお問合せ頂きました。

片っ端から銀行へ連絡し、可能性のある銀行の担当者と直接あって固定金利と変動金利の割合の調整等々、なんとか住宅ローンを借入出来る方法がないか探しました。その結果、月々の支払いも無理なく民間金融機関で住宅ローンを組むことが出来たのです。

 

この様に以前、ローン審査をしてダメだったという方でも住宅購入を諦める必要はないのです。

以前ローン審査で良い結果がもらえなかった方も、まだローン審査を受けられてない方も物件購入の大事な準備として、早めに相談し、ローンの事前審査を受け御自身にあった銀行を見つけていく事をお薦め致します。        

 

営業部 丸塚

投稿日:2016/11/07   投稿者:-