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中古マンションを検討される時のポイント その①

アート不動産 加我です。

最近、中古マンションのご相談・ご案内が大変増えて参りました。

中古マンションは新築マンションと違って、購入前にモデルルームではなく、実際の物件を見学できるというメリットがあります。

今回、中古マンションを検討される時のポイントをお話し致します。

「立地」で注意すべきポイント

不動産購入には、まずは物件の立地から考えられると思います。

通勤や通学の経路や、駅までの距離、毎日のお買い物に便利な店舗や、銀行・郵便局・病院・役所などの生活インフラが、必要なときに何かしらの手段で行けることは基本でしょう。また、お子様のいらっしゃるご家庭では幼稚園や学校区も重視されると思います。

最近は防犯の観点から、周辺環境をチェックすることも大切です。

ある程度、道の見通しが良く、夜も人通りが途切れない、街灯や商店の明かりがある等のポイントも重要かと思います。

また、災害についても同様です。

最近は集中豪雨による水害が多数発生しています。もしもの避難場所が近くにあるのかは必ず確認しておくべきです。

自然災害の発生は致し方ない部分がありますが、被害を受けにくい地域かどうかの参考となるのがハザードマップです。

市町村が公開しているハザードマップをはじめ、国土交通省でも複数の情報を確認できるハザードマップを運営していますので、周辺環境と合わせて、参考にされるべきだと思います。

「築年数」は何年目がお買い得か

建物の価格は築年数が古くなるにしたがって安くなり、おおむね築20~25年前後で底値を迎えます。

築20年を超えると価格の変動は緩やかになり、それ以降に売却されるときに大きな値崩れは少なくなります。

また築年数が古いほど、立地の良い物件が多い傾向にあると思います。

駅前や商業地に近い便利なエリアは、すでに住宅や商業施設で埋まっています。そうしたエリアは、新しくマンションを建てられる土地の余剰がほとんど無いので、必然的に既存の物件から選ぶことになります。

20年のマンションには何年住める?

これまで取り壊しされたRC造マンションの「平均寿命」は、築68年でした。

一方でRC造マンションの構造を支えているコンクリートの寿命は、実は100年以上と言われていますが、日本国内でマンションが本格的に供給され始めたのは戦後ですから、一概に何年ということは難しいのです。

マンションに限らず、建物の寿命は管理状態によって大きく変わるため、築40年ほどで廃墟のようになってしまう例もあれば、築100年を超えても立派に住宅として現役という例も、海外に目を向ければ珍しくありません。

したがってマンションの寿命を考えるとき重要なのは、築年数よりも適切なメンテナンスが行われているかどうかです。

マンションの修繕状況は、過去の修繕記録や今後の長期修繕計画、修繕積立金の貯蓄額などから判断できます。

築古物件は耐震性が不安?

古い建物は現在と耐震基準が異なります。

現行の「新耐震基準」が適用され始めたのは1981年6月からです。

耐震基準の適用は建築確認を受けた日が基準となるため、同年に竣工した物件は、旧耐震か新耐震かあらためて確認が必要ですが、築39年以内(2020年現在)のマンションは、新耐震基準が適用されています。

もちろん旧耐震時代の建物がすべて危険というわけではなく、中には現在の新築マンション以上に堅牢に建築されているものもあります。耐震基準だけで一概に語れない面もありますが、一つの指標にはなると思います。

コロナ禍でなかなか実際に物件を見に行かれる状況ではないかと思いますが、上記のように、ご自宅でも地図やインターネットを通じて集めることができる情報もあります。

ぜひ物件選びの一つの基準にしていただければと思います。

次回その②は「マンションの管理について」お話し致します。

ご覧いただき、ありがとうございました。

投稿日:2020/08/31   投稿者:加我 聡