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尼崎市で不動産売却⑫

こんにちは臼井です。

 

最近、価格が少し付けにくい物件が結構出てきているような気がします。

 

ひとつは幹線道路沿いの連棟住宅(文化住宅)で幹線道路に面している住戸は店舗に改装しているのですが、それ以外は1.2階が独立した住戸(風呂なし)になっているのです。築後約50年近く経過しており、そのまま使うにしても改装費用が高くつく割に、賃料がとれないので収益物件としても難しく、連棟住宅を切り離し(3戸1を2戸1にして)建て替えればどうか?

 

 

ということも考えたのですが、建物が古すぎて建築業者が建物を切り離すこと自体が難しく、切り離す時にモルタル等が劣化しているので、隣家の建物に影響が大きいとの判断で難しいとのことでした。

 

 

又、万一切断できたとしても隣の建物の基礎が当方に越境するので、その越境した部分を分筆しなければならず、分筆することにより市の条例の最低敷地面積に抵触するので、建築確認申請が下りないなどの問題があり・・・結果、更地にしたとしても建売用地として利用するのは難しいと判断しました。

 

一番いいのは隣の方などに購入していただくのがいいのでしょうが・・毎回そう上手くはいきません。

 

少し前では価格が付けにくい(活用方法で頭を悩ます)ということはあまりなかったのですが、最近はそのような物件が増えてきているように感じます。

 

例えば市場の一部なんかもそうだと思います。幹線道路などに面していれば店舗の出入り口を逆転させるなどして利用することも可能だと思うのですが、市場の中で且つ、店舗間口が市場内だと、基本的にはその中で商売している方くらいしか利用価値がないと判断される物件もあります。

 

そのようなことを考えると今後これらの単体では利用価値が難しい物件等は、単体ではなくたとえば市場であれば市場全体での処分方法の検討、古い連棟住宅などであれば、隣家と一緒に建て替えたり、売却したりして利用価値を高めていく必要があると思います。そのためには金融機関の不動産融資基準の見直し等も必要になると思われます。

 

そうしないと今問題になっている空き家・所有者不明の土地の問題などがなかなか解決しないのではないかと思います。

 

 

我々プロも物件の見方、活用方法・提案手段をもっと勉強していかなければ!!

 

 

それでは  また!!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

投稿日:2018/02/11   投稿者:代表者 臼井 修