こんにちは、アート不動産の山田です。
前回までは、不動産を売却した時にかかる税金についてのお話しをさせていただきました。
今回は、逆に不動産を所有しているときに係る税金のお話をさせて頂こうと思います。
戸建住宅やマンション等の不動産を所有している時に係る税金を『固定資産税』を言います。
『固定資産税』は、不動産を所有している限り、毎年支払い続けなければなりません。
『固定資産税』の仕組みとしまして、毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して課税される仕組みです。
又、『固定資産税』の納付方法につきましては、年4回（5月、8月、12月、2月）に分けて納付する分割納付と、一括で納付する2パターンがあります。（どちらを選ばれても税額は変わりません。）
概ね毎年4～5月頃に納税通知書が郵送されてきます。
税金を納める先は、その不動産の所在地である市町村等の自治体となります。
『固定資産税』の税額の計算方法につきましては下記の通りです。
固定資産税＝ 課税標準額× 標準税率1.4％
※標準税率は1.4％に設定されている場合が多いですが、自治体（市町村）によっては1.5％などの税率を採用している場合があります。
このように不動産を所有している場合には、毎年、その不動産が所在する市町村から、『固定資産税』が課税され、その税金の税率は各市町村により異なる場合があるということでした。
次回は、今回の『固定資産税』が減税される仕組みについてのお話をさせていただきたいと思います。
弊社：リノベーション・リフォーム工事完成物件のご紹介 第6弾です。
今回は、JR神戸線「甲子園口」駅 徒歩５分
単身者向き1DKマンション
≪ フォートレスフタミ302号室 ≫ のご紹介です。
【立地】
■ 本物件は、JR神戸線「甲子園口」駅より、北に向かって徒歩5分の好立地。「甲子園口」駅より、大阪へ22分、神戸・三宮へ30分の通勤圏です。
■ お買い物は、「コープこうべ 甲子園口店」約170ｍ、「阪急西宮ガーデンズ」約1,400ｍ、「マツモトキヨシ 甲子園口駅前店」約350ｍ、「ファミリーマート 甲子園口店」約350ｍの位置にあり、便利な場所です。
■ 本物件の学校区は、「瓦木小学校」約900ｍ「深津中学校」約1700ｍとお子様への環境も、安心な立地です。
■ 本物件の前面に、「甲子園口北公園」が有り、東側 約400ｍに、「武庫川河川敷緑地」があり、ペットの散歩や四季の散策にご利用いただけます。
■ 医療関係は、東側 約350ｍに、「三好病院」があり、介護医療院もありご利用いただけます。
【リノベーションの特徴・こだわり】
■ ポイント① システムキッチンを新調致しました。
■ ポイント② 従来のバランス形ふろがまから、せまーい浴槽をグンとワイドに、取り替えでおふろひろびろと 利用していただけるように、リフォーム致しました。
■ ポイント③ 洗面所は、洗面化粧台を新調し、洗濯用水栓・防水パンも、新調設置致しました。
■ ポイント④ トイレは、手洗付タンク・ウォシュレット付きトイレを新調し、紙巻き器・タオルリングも、交換致しました。
■ ポイント⑤ インターホンも、テレビドアホンに交換致しました。電気スイッチプレート、コンセントプレートも、交換致しました。
フル改装にて、５月オープン予定 です。
ご自身やご家族のお住まいとして、
また、収益物件として物件をお探しの方、
是非是非、現地をご覧ください。
「物件のご購入」をご検討の方はもとより、「お住まいのリフォーム」をご検討中の方も、ご来場いただけましたら幸いです。
『 弊社独自の こだわりの 改装物件 』を ぜひ ご覧ください。
▼物件詳細はコチラから▼
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物件のご内覧、物件の詳細についてのご質問は、弊社（☎06‐4961‐3325）まで、ご連絡ください。
弊社・担当にてご案内・ご返答させていただきます。
この機会に、ご遠慮なく、お立ち寄りください。
ご来場 お待ちしております。
アート不動産 加我でございます。
早速ですが、住宅ローンの審査には「審査金利」というのがございます。
いわゆる「実行金利」と言われる実際に住宅ローンを組む際の金利とは違って、審査の段階では実際より負荷をかけて審査するというものです。
各金融機関でこの「審査金利」には違いがありまして、その違いによって借入可能額が変わってきます。
だいたい平均的に「３％前後」の審査金利で審査するところが多く、実行金利でならもう少し借入額が伸びるところを厳しめに見られることになります。
したがいまして、多くの金融機関で金利が安く表示されている（特にネット銀行）などでは、実際にはその金利で融資してくれるとは思いますが、審査の段階では実は厳しい金利で判断されているということで、注意が必要です。
ただ、いくつかの銀行ではこの審査金利が「実行金利」の場合があります。
実際に融資して頂ける金利で審査をして頂けますので、借入可能額が伸びる可能性があります。
代表的なものですと「フラット35」などは固定金利で現在は1.8％ほどになっていますが、それでも審査金利としては低い金利で審査していただけます。
また、地方銀行の中には実行金利（0.675％～0.875％）や1％固定で審査金利を設定している銀行もございます。
どのくらい違うかと申しますと、
・年収400万円、審査金利3％、返済比率30％の場合、借入可能額は2600万円
・年収400万円 審査金利0.875％、返済比率30％の場合、借入可能額は3600万円
と1000万円近くの借入可能額の違いが出て参ります。
審査金利が低いと資金計画は幅が広がりますので、検討委頂いている予算をもう少し上げるには一つの方法かと思います。
「気になる物件があるが、ローンが組めるか不安だ」
「もう少し借りれるのであれば検討できる物件が広がる」
「他社でこの年収では希望金額は難しいと言われた」
「審査金利の低い銀行で審査してもらいたい」
などのお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。
より良いご条件で住宅ローン審査に臨んでいただけるよう、お手伝いさせて頂きます。
最近では審査金利を2％⇒１％に設定しなおした金融機関もございます。
低金利の状況もまだまだ続いております。
ぜひこの機会に住宅ローン審査を試されてはいかがでしょうか。
その節は、まず私どもアート不動産へご相談くださいませ。
アート不動産
加我
こんにちは、アート不動産の山田です。
前回は、マイホームを売って、損益が出た場合の特例の適用要件等について、お話しをさせていただきました。
今回はイレギュラーなケースですけれども、マイホームを所有している方がお亡くなりになった場合に、譲渡所得税の3000万円の特別控除が受けられるかどうかのお話をさせて頂こうと思います。
以前のおさらいで、マイホーム（自宅）を売却して譲渡（売却）益がある場合、
長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものに
ついては、譲渡所得金額を計算する上で、最高3000万円が控除されるという
ものでした。
計算式は、下記の通りです。
譲渡価格（取得費＋諸費用）－3000万円（特別控除）＝課税譲渡所得金額
上記のようにマイホーム（自宅）を売却した場合、3000万円以上の利益が
出ない限りは税金（譲渡所得税）はかからないというものでした。
上記の件を踏まえまして、今回の本題ですが、亡くなった方が、相続開始の直前（一定の場合、老人ホーム等に入居する直前）に一人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、相続開始から3年後の12月31日までに、その家や敷地を売った場合で一定の要件を満たすものについては、3000万円の特別控除を適用することができるという制度があるのです。
このように自宅（マイホーム）を売却した場合は、利益が出ても税制優遇が受けられ、資産を処分しやすいような制度を国が作っているのだと思われます。
したがいまして、国が自宅を売りやすく、又は買いやすくして、経済を回していくことによって、景気を良くしていく方向にもっていっているのだと感じました。
弊社：リノベーション・リフォーム工事完成物件のご紹介 第5弾です。
今回、≪昭和通一丁目・中古テラスハウス≫ のご紹介です。
【立地】
■ 本物件は、阪神「大物駅」より、北に向かって徒歩8分の好立地。国道2号線北側、尼崎郵便局のすぐ東側です。
■ 大阪方面、神戸方面いずれも、通勤至便の物件です。
■ お買い物は、「スーパー・マルハチ」約820ｍ、「サンディ」約1,150ｍ、「ウエルシア」約770ｍ、「ツルハ」約770ｍの位置にあり、便利な場所です。
■ 本物件の学校区は、「金楽寺小学校」約880ｍ「成良中学校」約450ｍとお子様への環境も、安心な立地です。
■ 本物件の東側 約450ｍに、「稲川公園」（北側）「大物公園」（南側）が有りますので、ペットの散歩や四季の散策にご利用いただけます。
■ 医療関係は、東側約80ｍに、「樋口病院」が、南東側約710ｍに、「尼崎だいもつ病院」があり、ご利用いただけます。
【リノベーションの特徴・こだわり】
■ ポイント① 1階の「洋室」に、収納スペースを設け、可動棚を4枚セットし、物入を造作致しました。
■ ポイント② 1階の「押入」のスペースを利用して、室内の洗濯機置場を設けました。また、キッチンスペースに、間仕切りを設け、洗面台をおけるスペースを作り、浴室・トイレ・洗面所とキッチンの仕切りを設けました。
- ポイント③ 1階のシステムキッチン・洗濯用水栓・防水パン・洗面化粧台は、新調し、ウォシュレット付きトイレ・給湯器も交換致しました。2階和室は、畳表替え、襖張り替え、1・2階クロス貼替え、ペンキ塗装工事を行ないました。
- ポイント④ 電気関係は、分電盤交換、居室・キッチン照明器具設置、トイレ照明器具交換、浴室電球交換、コンセント・スイッチプレート交換を行ないました。
- ポイント⑤ 玄関前は、ブロック・門扉を解体し、自転車・バイク置場として利用いただけるようにオープン外構に致しました。また、宅配ボックスも、設置致しました。
- ポイント⑥ 床下防虫工事・屋根補修一部葺替え工事・外壁塗装（前面）・タイル塗装・バルコニー防水・1階裏口屋根（波板）交換工事を行ない外装化粧を行ないました。
「物件のご購入」をご検討の方はもとより、「お住まいのリフォーム」をご検討中の方も、ご来場いただけましたら幸いです。
『 弊社独自の こだわりの 改装物件 』を ぜひ ご覧ください。
▼物件詳細はコチラから▼
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物件のご内覧、物件の詳細についてのご質問は、弊社（☎06‐4961‐3325）まで、ご連絡ください。弊社・担当にてご案内・ご返答させていただきます。
この機会に、ご遠慮なく、お立ち寄りください。
ご来場 お待ちしております。
