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日記

DIARY

こんにちは臼井です。

 

 

プライベートでは先週、次男の婚約顔合わせと新居を購入したので東京と埼玉(浦和区)まで行ってきました。東京はやっぱり高いですね!!さいたま市浦和区あたりの中古マンションでも坪400万円位のものもあります!!

 

 

これが23区人気エリアだと新築マンションで坪600~700万、74㎡2LDKで、価格1億4000万越え、

駐車場代月額5万、管理費・積立金計約5万、ローンなしでも経費だけで毎月10万かかる!!

普通のサラリーマンは「東京では買えんなぁ~」という感じ!! 

 

去る9月のことなのですが、当社で武庫之荘駅前のマンションを買い取りし、その物件の内装工事前のあいさつに階下の方へいったのですが、

 

 

 

 

その方が当社が上の住戸を買い取ったことを説明すると、「私の住戸(店舗)も買い取ってほしい」とのことでした!

 

 

 

 

お話をお聞きすると賃貸募集して約3年程度空きがつづいており固定資産税だけを払っている状態なのでこの際処分したいとのことです。

 

 

 

 

 

現在当社にて査定させていただき売り出し価格なども相談中でございます。戸建の空き家の問題もあるのですが、今後はマンションの空き家の問題も出てくると思います。

 

 

 

 

 

築45年を過ぎるとマンションでも約1割が空き家だそうです!!今回のように収益目的でも借り手がない、空き家率がひどくなると管理組合の運営や修繕積立金不足にもつながると思います。

 

 

 

 

「マンションは管理を買え」とも言います。管理組合の運営や管理会社の努力でも空き家予防につながる部分があると思います。

 

 

 

 

 

私も以前にマンションの管理組合の役員を経験したこともあるのですが、積極的にかかわったほうが結果、資産価値を維持することにつながるのだと思います。

 

 

 

 

 

今後、中古マンションにおいても、管理会社や管理組合の運営状況のレベル(積立金の総額、修繕状況(外壁・配管・エレベーターリニューアル)、積立金の不足等が国交省などで区分され購入者にもわかりやすく管理内容がランク付けされるようになり、買主の購入する際の目安になるかもしれませんね!!

 

管理会社が発行する書面で「重要事項調査報告書」なるものがあります。

これに管理費の総額、積立金の総額、

 

 

滞納金額や修繕状況が記されています。入居者がしっかりしており管理会社の運営がきっちりされているかどうかはこの書面でだいたい掌握できます。しっかりした管理会社は管理内容も細かく記載するので報告書の枚数も多いです。

 

 

中古マンションを購入を考えている場合は先方の仲介業者に

申し込み前に見せてもらうと購入の判断になりますよ!

 

 

 

私も会社で買い取った物件を販売する時などは

できるだけ細かい管理内容を販売シートに書くようにしています。

 

 

 

そのほうが買主様も判断しやすいですもんね!!

 

 

 

入居者の質の高い中古マンションは管理費など滞納者がほとんどおられませんね!

入居者のレベルもある程度判断できる材料になります。

 

 

 

 

 

それでは、また!!

投稿日:2019/10/06   投稿者:代表者 臼井 修

アート不動産の藤井と申します

今回は消費税増税後に変わることをお話しさせていただきます。

消費増税によって変わる制度は色々あり、今回取り上げるのは住宅関連の制度です。たとえば現行の住宅ローン控除は、控除期間が最長10年間ですが、増税後にマイホームを購入した場合は控除期間が3年延びて、最長13年間になります。

 10年目までの制度は現行と同じで、年末のローン残高の1%が控除の対象になります。追加される11年目から13年目までは建物価格に2%を掛け、さらにその金額を3で割った金額と、年末のローン残高の1%の「いずれか低い金額」が控除の対象になります。不動産の場合、土地の取得には消費税がかかりませんので、消費増税で負担増となる建物価格の2%分について緩和してくれます。

 また、住宅を取得した際、所得などに応じて、給付金が受け取れる「すまい給付金」についても、消費税が10%になったタイミングで、対象者の条件が緩和されます。現行の制度では、収入の目安で510万円以下の方が対象になっていますが、増税後は775万円程度まで、所得条件が引き上げられます(扶養家族数などでも、所得条件は異なります)。給付金の上限も現行の30万円から、増税後は50万円に引き上げられます。

増税後にご購入を検討されるお客様はこういった制度を活用していただきましてより

お得にご購入いただければと思います。

ご購入についてはどんな事でもご相談ください

 

投稿日:2019/09/30   投稿者:藤井 俊弥

こんにちは、アート不動産の山田です。

今回は、『賃貸住宅入居者向け家財保険』のその他の留意点の「事故が起こった場合」についてのお話しをさせていただこうと思います。

 

今回の「事故が起こった場合」の手続きについて、万一の失火や盗難事故等の際に、保険会社がお客様に保険金をお支払いするまでの流れをまとめてみました。

 

①事故発生のご連絡

 火災・盗難などの事故状況や被害の程度などについて、お客様が保険代理店または、保険会社に連絡をします。

 ※事故対応の打ち合わせ

 ※必要書類のご案内など

 

②書類の手配・提出

 

 保険金請求書などへの記入・見積書・損害写真などの手配をいただき、保険会社に提出します。

 ※請求内容の確認

 

③保険金の受取り

 支払金額・支払先などをお客様に書面にてご案内しますので、確認が必要です。

 

簡単ですが、これらが、「事故が起こった場合」の手続きです。また、事故の内容・状況などによっては、異なった流れとなる場合があります。

 

次回は、『事故が起こった場合』の「事故発生時の注意点等」についてのお話しをさせていただこうと思います。

投稿日:2019/09/15   投稿者:山田 裕之(チーフ)

6-3 シンプルな【物件選びのポイント】

物件購入をご検討中のお方に、少しだけアドバイスです。

今回も、物件を選ぶ時に、知っておくと便利なポイントをお話ししたいと思います。

物件選びのポイント その⑪ 】 「洗濯機の置場を確認しましょう。」

戸建の古い家に、良く有ることですが、洗濯機置場が、2階のベランダに設けられていることが有ります。昨今の住宅は、洗面所に、洗濯機置場を設けていますが、以前は、洗濯したものをすぐ物干しで干すという習慣からかもしれませんが、2階のベランダに洗濯機置場が有る家が主流でした。意外と内覧をしたときに、見落としてしまうポイントですので、ご注意ください。

物件選びのポイント その⑫ 】 「トイレ、浴室、洗面所等の換気をチェックしましょう。」

トイレ、浴室、洗面所等は、家の中で、北側の位置や壁面沿って配置されることが多い為、湿気が溜まりやすく、カビや埃・塵が、溜まりやすくなる場所です。内覧された折には、換気扇が、快く作動しているかどうか、小窓等が適度に設けられており、通風が良いかどうかのチェックも物件選びのポイントです。また、中古住宅のご購入の場合は、ご入居前に、換気扇のお掃除を必ず、行うことをお勧めいたします。この項目は、前回のその⑧、その⑩とダブルかもしれませんが、それだけ、重要ポイントだと思います。

物件選びのポイント その⑬ 】 「マンションでは、結露によるサッシ廻りのカビや湿気によるクロスのはがれ等をチェックしましょう。」

昨今は、複層ガラス等による結露防止が、進んできていますが、それでも、部屋の位置や開口部の位置によって、非常に湿気が多いマンションを見る機会が有ります。そもそも、コンクリートは、水分を含みやすい性質も有ります。それだけに、通風よく、換気の良いお部屋をお選び頂くことが肝要かと思います。

物件選びのポイント その⑭ 】 「戸建の場合、特に気になるのが、雨漏りかと思います。ここをチェックしましょう。」

屋内では、最上階の部屋の天井に、雨漏りのシミが無いかどうかが、ポイントですが、時には、壁面に、水シミがある場合も有ります。雨は、屋根からだけではなく、壁から水が入る場合も有ります。雨漏りの修理は、どこから、雨が入ってきているかを調べないと止まりません。目視で、屋根の状態や壁のひび割れ等の状態を見ておくことも、重要なポイントです。よくわからない方は、過去の雨漏り履歴の有無を聞かれる事が、得策かと思います。

物件選びのポイント その⑮ 】 「マンションの各部屋で、エアコンが使用できるかチェックしましょう。」

昨今のマンションは、玄関ポーチ部分や玄関側の廊下部分に、室外機置場を設けています。しかし、この室外機置場のスペースが無い場合、部屋内に配管を通して、ベランダ側に、室外機を置く為の造作が、必要になる場合も有ります。また、状況に応じて、窓用のファンエアコンを利用することになる場合も、有りますので、マンションの場合、各部屋に、エアコン用のコンセント・スリブ(配管を通す為の壁の穴)・室外機置場等の有無をチェックしましょう。

弊社では、皆様が、無理のない住宅購入の決断を下せるように、各担当者が、アドバイスやご内覧のサポートをさせていただきます。物件(商品)のご内覧に関するご質問は、ご遠慮なく、お申し付けください。

投稿日:2019/09/09   投稿者:阿井川 幾司

尼崎市で不動産売却㉑

こんにちは臼井です。

最近、空き家の売却依頼や相続案件が増えています!

所有者不明の土地が九州本島に匹敵する面積もあるとは驚きです!!

去る7月の売却案件なのですが、相続案件で相続人が約19人程度おられる

売却依頼を受けさせていただきました。

今まで受けた中で最高の相続人数です!!

まず司法書士に遺産分割協議を作成してもらうために相続人を確定していただき、

その後に相続人代表者より他の相続人へ遺産分割協議に署名して協力いただく旨の手紙をだして、

その後に司法書士先生より各、相続人へ連絡を入れていただくことになります!!

自分が亡くなったあとの問題として相続という問題が生じるわけではありますが、

できれば自分の頭のしっかりしているうちに不動産・現金・株式などの財産をどうするか?

ということは家族間で話し合っていた方がいいと思います。

家族間の複雑な問題もからむとは思うのですが、時が経過するにつれ問題がどんどん複雑になり、

手が付けれない状態になってしまいます!

その結果が「九州本島に匹敵する所有者不明土地」につながっているのだと思います!

残された家族が困らないためにも、問題の先送りではなく、

早めに具体的に手を打つ!

少しずつ準備していく、そんなスタンスが大事ですね!!

それでは また!!!

投稿日:2019/08/25   投稿者:代表者 臼井 修