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日記

DIARY

こんにちは臼井です。

6月の事例です。かれこれ2年近く売りに出しているが、なかなか売れなくて困っている という内容のメールでのお問い合わせでした。

よくよくお話をおききしますと大手1社と地場不動産業者の2社に売却依頼をしているとのことだったのですが、一向に進展がなく困り果てているいう感じの印象でした。

購入より約20年以上が経過し室内は少し経年劣化していて、さらに現状お住まいですので、どうしても生活感がでてしまいます。売主様は資産売却してとりあえずご実家の近くに賃貸で入りたいとの意向でした。

当初お聞きした時にはすでに借り入れ残債のギリギリまで価格をさげておられたのですが案内・引き合いが全くない状態でした。

弊社担当者は室内を拝見してどうしても購入する方からすると経年劣化と生活感が気になり前向きな検討が難しいのではないかと考え、一旦下げた価格を逆に全面改装の簡易見積もりをとり全面改装渡しに変更して、又売り出し価格については改装分を上乗せして売却活動することをご提案させていただきました。

まだ売却活動に入ったばかりなのですが、チラシ・ネット告知をうまく利用して広告したいと考えています。

売れなければ価格は下げていくというのが一般的だと思うのですが、逆のケースもありえるのです!!

最後にびっくりしたのですが実はこのお客様、私が20数年前にお世話したお客様だったのです!!本当にありがたいことです。

売却するにあたり物件の見せ方・表現の仕方が大事!要はどうしたら買主様から欲しいと感じてもらえるか、その発想が大事だと思います!!

頑張ってよい方に購入してもらいますよ!!

それでは! また!!

投稿日:2018/06/19   投稿者:代表者 臼井 修

こんにちはアート不動産の藤井です

 

今回は、フラット35がどのような人に向いているのか、考えてみたいと思います。

 

現在住宅ローンを選んでいる人でフラット35がおすすめなのはどのようなタイプの人なのかをご紹介します。

(1)安定したローン返済を希望する人

フラット35の最大のメリットは、長期固定金利なので将来金利が上昇するリスクがない、ということです。最長35年の固定金利ということで借り入れた瞬間に返済総額も毎月の返済額も決定します(繰り上げ返済は除く)。

実質ゼロ金利状態となっている昨今では、変動金利型の住宅ローンも固定金利の住宅ローンも金利差はそれほどありません。特にフラット35Sの金利引き下げを受けるとほぼ同じ水準にまで下げることができます。実質ゼロ金利状態は健全な経済状況とは言えないので、いつまでも続くわけではありません。

変動金利型の住宅ローンでは、金利が上昇すると、月々の返済額も増えます。フラット35では、世界情勢や日本経済がどうなろうと金利は変わりませんので、ローン返済を開始した際に決定された返済額が増えることはありません。安定したローン返済計画を組むことができます。

(2)優良住宅を取得する人

フラット35では、ローンの対象となる住宅が、耐震性・省エネルギー性・バリアフリー性・耐久性や可変性に優れた、いわゆる優良住宅である場合、金利が低くなるフラット35Sという商品があります。フラット35Sでは、ローン開始当初の10年間、金利が引き下げられます。

(5)フラット35独自の審査基準は通りやすい人も

フラット35の審査は一概に甘いといえるものではありませんが、民間銀行の住宅ローンとは異なる独自の審査基準で借り入れの審査が行われるため、人によっては審査に通りやすいと感じることがあるようです。フラット35の審査は人よりも建物の審査の方が厳しいといわれることもあるほどです。

たとえば年収や職業の基準も一般の住宅ローンとは異なり、どこに勤めているか、年収の総額がいくらかということよりも、すべての借金の金額に対して返済額の割合がいくらになっているのかが重視されます。ですから、年収が低くても、借り入れ金額が低く抑えられていて、住宅ローン以外の借り入れが少なければ審査に通ることも十分にあります。ですから他の住宅ローンで審査に通らず借りられないという方にフラット35は向いている場合があるのです。

 

今回はフラット35に向いている人のお話をさせていただきました

投稿日:2018/06/18   投稿者:藤井 俊弥

 こんにちは、アート不動産の山田です。

今回も前回の『店舗等の賃貸の火災保険』の続きで、補償内容のオプションについてのお話しをさせていただきます。

 

前回のおさらいで、『店舗等の賃貸の火災保険』の補償内容には、主に下記の3つの補償条項がありました。(損害保険会社によって異なりますが、下記は、AIG損保の要件です。)

 

 1、物損害補償条項これは大切な設備・什器等の損害に備えることができる条項です。

 

 2、借家人賠償責任補償条項貸主様への賠償損害に備えることができる条項です。

 

 3、施設賠償責任補償条項お客様や第三者への損害賠償に備えることができる条項です。

 

 上記が『店舗等の賃貸の火災保険』の補償内容の主なものとなっております。それ以外にオプション補償として、下記の2つの特約がございます。

 

 ①休業損失補償特約:火災、風災、水漏れ、盗難等の事故により休業しなければならなくなった場合に生じた損害および休業日数を短縮させるための費用を補償します。

 

 ②営業継続費用補償特約:借りている建物等が損害を受けたため、仮店舗開設に要した費用等の営業継続費用について、保険金をお支払いします。(保険期間中500万円限度、復旧期間:最長12カ月)

 

今回、『店舗等の賃貸の火災保険』の補償の2つのオプションについて、お話しをさせていただきましたので、次回は、その『店舗等の賃貸の火災保険』の補償内容のオプションの保険金をお支払いする場合の事例について、お話しをさせていただきます。

 

 

 営業部チーフ 山田裕之

投稿日:2018/06/03   投稿者:山田 裕之(チーフ)

物件購入をご検討中のお方に、少しだけアドバイスです。

今回は、物件のご内覧の時に、知っておくと便利なポイントパートⅫをお話したいと思います。

 

物件内覧ポイント その⑭】 今回は「ペアガラス」について、考えてみましょう。

 

「ペアガラス」とは、2枚の板ガラスの間に一定間隔の空気層をおいた複層ガラスです。断熱性がよく、遮音性もあり、結露を生じにくいところが、特徴です。昨今の分譲住宅等では、ペアガラスは、定番となっており、あまり、その効能に驚きを感じなくなったことは事実です。

 

そこで、今回は、「Low-Eガラス」のお話をしたいと思います。「Low-Eガラス」とは、特殊金属膜(酸化亜鉛と銀)をコーティングしたガラスのことを言います。このコーティングによって、「遮熱」と「断熱」を目的としてつかわれた複層ガラスで、「エコガラス」とも呼ばれています。

 

「Low-Eガラス」は、室外側に「Low-Eガラス」を使ったペアガラス=「遮熱タイプ」と室内側に「Low-Eガラス」を使ったペアガラス=「断熱タイプ」の大きく2種類に分かれています。この遮熱・断熱によって、冷暖房費の削減ができます。

 

また、「Low-Eガラス」はカーテンの日焼けの原因となる「紫外線」をカットし、日焼けを防止する効果もあります。

 

「Low-Eガラス」は、コーティングする特殊金属膜が風化・さびやすいという特徴が有りますので、単板では使わず複層ガラスとして使われます。複層ガラスは、ガラスとガラスとの間に空気層があるので、単板ガラスよりも部屋の外と内で気温差ができにくく、結露対策にもつながる建材です。

 

「Low-Eガラス」の目的は、「遮熱」「断熱」であって、防犯・防音目的のガラスではありません。しかし、防犯目的を持った「合わせガラス」+「Low-Eガラス」の複層ガラス製品は有ります。また、同様の原理で、防音効果の高いフィルムをつかった複層ガラス製品(「防音効果の高い膜を使用した合わせガラス」+「Low-Eガラス」)もあります。

 

地球温暖化が確実に進んでいる昨今、エアコンは家に入ってきた熱を外に追い出して冷やしていますが、「Low-Eガラス」は家に熱をそもそもいれないようにしています。エコ商品ですよね。

 

最後に、「Low-Eガラス」の見分け方は、ガラスの右下に「Low-E」とか「エコガラス」と印字されています。注意してご内覧ください。

 

次回も、物件(商品)を内覧する時の知っておくとお得なポイントをお伝えしたいと思います。弊社では、皆様が、無理のない住宅購入の決断を下せるように、各担当者が、アドバイスやご内覧のサポートをさせていただきます。物件(商品)のご内覧に関するご質問は、ご遠慮なく、お申し付けください。

                            営業部 阿井川

投稿日:2018/05/27   投稿者:阿井川 幾司

物件購入をご検討中のお方に、少しだけアドバイスです。

今回は、物件のご内覧の時に、知っておくと便利なポイントパートⅪをお話したいと思います。

 

物件内覧ポイント その⑬】 今回は「珪藻土(けいそうど)の壁」について、考えてみましょう。

 

「珪藻」とは、藻類に分類される生物で、植物プランクトンの一種です。「珪藻」が、海底や湖底、川底などに堆積して化石化したものを珪藻土といいます。つまり、自然が生み出した鉱物なのです。無数の微細な孔を持ち、耐火性や吸水性、吸着性、消臭性、保温・調湿性など、たくさんの優れた性質を持っています。

 

珪藻土は自然素材の特性を生かして壁に利用されるだけでなく、特性を生かして古くから日常生活で利用されてきました。耐火性を利用してコンロや耐火レンガが作られ、酵母を吸着する働きを利用してビールの濾過も行われています。身近なところでは、食品の湿気防止や消臭、脱臭グッズ、お風呂上がりの水分を素早く吸い取り、快適な状態を保つバスマットに利用されています。

 

無数の微細な孔を持つ多孔質の珪藻土には、室内の湿度が高くなると水分を吸収、逆に湿度が低くなると水分を放出して湿度を調節する働きがあります。これにより結露の解消も可能になる為、孔を持たないビニールクロスにはできない働きを持っています。同じ自然素材の壁材として漆喰(しっくい)も人気が有りますが、調湿機能に関しては、珪藻土の方が上を行くため、湿気の多い洗面所などの水まわりにもよく利用されます。

 

珪藻土は多孔質なので、熱伝導率が低い特性を持っており、断熱性が高く、冷暖房効率が良くなるというメリットがある為、省エネにぴったりの素材です。

 

珪藻土には耐火性があります。住宅といえば怖いのは火事ですが、珪藻土なら燃焼を長く抑えることができます。もちろん化学物質ではないので、燃えて有害なガスを発生させることもありません。

 

珪藻土の細かい無数の孔は、呼吸をしています。その働きで、ニオイや有害物質を吸着します。トイレのアンモニア臭やキッチンの生ゴミといった不快なニオイも取り込みますので、室内の空気はいつも清浄され、発がん性が指摘されているホルムアルデヒドを吸着し、無害なものに分解してくれるという利点も見逃すことはできません。

 

次回も、物件(商品)を内覧する時の知っておくとお得なポイントをお伝えしたいと思います。弊社では、皆様が、無理のない住宅購入の決断を下せるように、各担当者が、アドバイスやご内覧のサポートをさせていただきます。物件(商品)のご内覧に関するご質問は、ご遠慮なく、お申し付けください。

                            営業部 阿井川

投稿日:2018/05/12   投稿者:阿井川 幾司