こんにちは。
アート不動産の山本です。
不動産よもやま話をしたいと思います。
それは去年のこと、マンションを探しているお客様を案内して購入したい物件に巡りあえたあと、ローン相談を受けました。
お客様→実はこの前クレジットカードを作ろうとしたら審査に落ちました。
こんな私が住宅ローン借りれるのでしょうか？(^^;
私→、、、、、、、。 心当たりありますか？
ご主人様→もしかしたらと、心当たりの件をお話してもらいました。守秘義務がありますので内容は書けませんが(^^;
私→わかりました。たぶんそれでしょう。残念ながら、ご主人様はブラックになってます。
それが原因でクレジットカードの審査に落ちたと思います。住宅ローンは残念ながら、かなり厳しいですとお伝えすると、気の毒になるくらいご主人様も奥様もかなり落胆されてました。
ご夫婦→なんとかなりませんか？(TT)
私→可能性は低いですが０ではありません。ご協力していただけるのであれば、私も全力で頑張ります。
ご夫婦→よろしくお願いいたします。
それから、ご夫婦の惜しみない協力も得て無事ローンがつきました。
ただ、住宅ローンは付きましたが、クレジットカードは相変わらず作れませんでした（笑）
皆さん、ブラックや支払いの延滞、他業者さんでローンが付かなかった。
そんなことが、あっても諦めないでください。
何とかなるケースもあります。
諦める前に一度弊社にご連絡ください。
こんにちは、アート不動産の山田です。
前回は、財産をもらった時の税金、『贈与税』についての全般的なお話しをさせていただきました。
今回は、『贈与税』の『暦年課税』についてのお話しをさせていただこうと思います。
『暦年課税』とは、1年間に贈与を受けた財産の合計額を基に贈与税額を計算するものです。
計算方法
①1年間に贈与を受けた財産の価格の合計額（課税価格）から基礎控除額110万円を差し引いた残額について、所定の計算方法により贈与税の速算表等を用いて贈与税額を計算します。
②贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上の者が、父母や祖父母等から贈与により財産を取得した場合、その財産に係る贈与税額の計算に当たっては、贈与税の速算表（特例贈与財産用）により計算します。この贈与税の速算表（特例贈与財産用）により、贈与税額を計算する財産を「特例贈与財産」といいます。また、その財産に適用される税率を「特例税率」といいます。
③「特例贈与財産」以外の贈与財産については、贈与税の速算表（一般贈与財産用）により贈与税額を計算します。この贈与税の速算表（一般贈与財産用）により、贈与税額を計算する財産を「一般贈与財産」といいます。また、その財産に適用される税率を「一般税率」といいます。
上記のように贈与財産には、「特例贈与財産」と「一般贈与財産」があり、父母や祖父母等の直系尊属からもらう「特例贈与財産」の方が、「一般贈与財産」よりも税率が低く優遇されるということです。
次回は、『贈与税』の『暦年課税』の手続き等についてのお話しをさせていただこうと思います。
今回は、「まもりすまい既存住宅保険」に関するお話しです。
この保険は、住宅保証機構（国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人）が、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に基づいて行うものです。
【まもりすまい既存住宅保険のしくみ】
宅地建物取引業者が販売した既存住宅（中古住宅）に瑕疵が見つかった場合の補修費用等をまかなうための保険です。宅地建物取引業者（被保険者）が倒産等により瑕疵担保責任を履行できない場合には、買主様に対して直接保険金が支払われます。
【保険の対象となる住宅】
前回、お話し致しました「新耐震基準に適合している住宅」が、保険の対象となります。
保険の対象となる住宅は、「住宅保証機構の現場検査に合格し、直近の現場検査実施日から１年間(ただし、ＲＣ造及びＳＲＣ造の共同住宅等の場合は２年間)に引渡される住宅です。
【保険金の支払い対象】
保険付保住宅の売買契約締結時点における隠れた瑕疵に起因して、「構造体力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合」「雨水の侵入を防止する部分が防水性能を満たさない場合」に、宅建業者(被保険者)が、瑕疵担保責任を履行した場合に保険金が支払われます。
【保険期間・保険金支払額および限度額等】
⑴ 保険期間 売買契約に基づく引渡日より２年間または５年間
⑵ 保険金支払い限度額 １住戸あたり、500万円または1,000万円
⑶ 支払い保険金の計算式
(保険の対象となる損害額－免責金額10万円)×80％ → 住宅事業者
瑕疵発生時に住宅事業者が倒産等の場合
(保険の対象となる損害額－免責金額10万円)×100％ → 住宅取得者
つまり、この場合、お客様は、免責金額部分(10万円)のみ、自己負担となります。
⑷ 保険金のお支払い対象となる費用
補修費用、調査費用、仮住居・移転費用が対象です。
⑸ 保険金をお支払いできない主な場合
・洪水、台風等の自然変象または火災、落雷、爆発等の偶然または外来の事由
・住宅の虫食いまたは瑕疵によらない保険付保住宅の自然の消耗等の事由
・地震もしくは噴火またはこれらによる津波が原因となって生じた火災による焼損、損害、埋没、流出等の被害
・故意重過失に起因する損害が生じた場合 等々。
この保険を利用するためには、売主・宅建業者が、「住宅保証機構」に対して、「事業者登録」をする必要がございます。
弊社におきましては、上記「事業者登録」を済ませ、「保険の対象」となる物件につきましては、買主様に、「保証書」を売買契約時に、発行できるように、準備させていただいております。
弊社では、皆様が、無理のない住宅購入の決断を下せるように、各担当者が、アドバイスやご内覧のサポートをさせていただきます。物件(商品)の詳細、ご内覧に関するご質問は、ご遠慮なく、お申し付けください。
アート不動産の藤井です
今回は60歳以上の住宅ローンについてお話しさせていただきます。
結論からいうと、60歳からでも住宅ローンを組むことは不可能ではありません。しかし、ほとんどの金融機関では契約時の年齢制限を設けているため、実際に住宅ローンを組むためのハードルは高くなっています。とはいえ、住宅ローンを利用せずに退職金などの資金を住宅購入にまとめて使ってしまうのも、その後の老後生活を考えると不安が残るでしょう。
それでは、60歳で住宅ローンを組む場合、どれくらいの借入額が適切になるのか考えてみましょう。まず、前提として住宅ローンを扱っている金融機関の多くは申込時の年齢に上限を設けている点を留意しておかなければいけません。たとえば、フラット35の場合、「申込時の年齢が70歳未満」という条件があります。それに加えて、60歳以上の利用者の借入期間は「10年以上かつ上限は80歳－申込時の年齢」です。つまり、60歳で申し込んだ場合における返済期間は、「10年以上、20年以下」で設定されることになります。
さらに、フラット35では「年収に占める年間合計返済額の割合が30％未満」という定めもあります。仮に公的年金が受給できる65歳まで働き続けて年収300万円を確保した場合、年間返済額は90万円（毎月7万5000円）以下にしなければいけません。
以上の条件から借入期間20年、金利0.375％、毎月の返済額7万円で試算すると、借入可能額は1679万円程度になります。ただし、住宅の取得にあたっては固定資産税など所有することで増える出費もあるので、借入可能額いっぱいの住宅を購入すると、その後の資金繰りに困る可能性がある点は注意してください。
今回は65歳まで働ける前提での計算ですが、そこまで働けずに収入がない状態で老後資金を取り崩して住宅ローンを返済しようとするのであれば、借入額をもっと抑えないと生活は苦しくなるでしょう。
住宅ローンを借りる際に考えておきたいポイントは「借入可能額ではなく、返済可能額を意識すること」です。ライフステージの変化によって収入や支出の状況は変わるため、住宅ローンを組む前に将来受給できる年金額はもちろん、退職金や私的年金など、老後資金の準備状況を確認しておきましょう。老後破綻を招かないためにも、現役時代よりも余裕を持った資金計画が重要です。
アート不動産 加我（かが）でございます。
昨今、住宅ローンのご相談を多数頂いております。
その中からよく頂くご質問をまとめてみました。
Q.車のローンやカードローン等があるのですが、住宅ローンは大丈夫ですか？
→結論から申し上げますと、問題ございません。
しかしながら、既存ローンのご返済分も考慮した内容での住宅ローン借入可能額になりますので、既存のローンの有無でお借入れ可能額に変動がある可能性があります。また、既存ローンをおまとめして借入れることができる場合もございます。お気軽にご相談ください。
Q.申告の年収をかなり抑えているのですが・・
→申告通りの金額にて審査されますので、実際の所得は多いが申告上少額になっている場合は借入可能額も少額になります。ご夫婦で合算することで借入額を増額することもできますのでご相談ください。
Q.過去に延滞があったのですが、難しいでしょうか？
→個人信用情報の内容は審査には大きな影響があります。まずはご自身の情報を取り寄せて頂くのが一番です。その上で内容を拝見し、アドバイスさせて頂きます。数回程度の遅れなら影響がない金融機関もございます。ただし「異動」と記載がある場合は大変厳しいと思われます。
Q.勤続年数が短い、自営業でまだ申告を1期しかしていないのですが・・
→お勤めで勤続年数が短くても住宅ローン審査可能です。数カ月の収入でも割り戻しして年収とみなしてくれる金融機関もございます。自営業の方は最低1期分の申告は必要ですがフラット35での取り扱いが可能です。こちらもまずはご相談くださいませ。
Q.他社で物件を購入しようとしましたが、住宅ローンが否決されてしまいました。何とかなりませんでしょうか？
→あちこちでご相談される、ご自身でネット銀行などに申込される前に当社にお問合せ下さい。これまでどの金融機関をあたられたか、どこに原因があるかをお教えください（ご自身の個人信用情報を取得ください）。他社でお断りされた方でも当社でご購入いただいた方は多数いらっしゃいます。まずはご相談くださいませ。
Q.ネット銀行の金利が低いので利用したいのですが可能でしょうか？
→低い金利は確かに魅力的ですが、お客様ご自身でパソコン等を用いてお手続きを進めるため、通常の審査のように銀行担当者との細かいやり取りができません。一般的なクレジットカードの審査のような感覚です。理由もわからず否決されてしまうことも多いようです。当社ではネット銀行についてのご相談も承っております。事前に詳細に総合的な内容でご検討をいただく必要もなりますので、お気軽にお申しつけいただければと思います。
Q.定年後の支払いが不安なので借入期間を短くしたいのですが？
→借入期間を短くすることは考え方としては良いと思います。定年後もローンの支払いがあるとなると不安が残ります。ただ、借入期間を短くすると借入可能額も低減します。私どもがお勧めしているのは「長く借りて短く返す」ということです。ローンとしての金利で住宅ローンより低く、借入期間が長いものはなかなかありません。借りれる期間、低金利で借り、繰上返済にて借入期間を短くしていくイメージでご検討ください。
いかがでしょうか。
まだまだ多様なご質問を日々頂いておりますが、お客様のご状況によっても答えは変わって参ります。
ご自分の場合は・・と住宅ローンにご不安がありましたら気軽に弊社にお問合せ下さいませ。
