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日記

DIARY

今回は、住宅・建築物の耐震化に関するお話しです。

 

現在の耐震基準の考え方は、次の通りです。

 

「現行の耐震基準(新耐震基準)は、昭和56年に改正され、導入されものです。」

 

「新耐震基準の考え方は、中規模の地震(震度5強程度)に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震(強度6強から震度7程度)に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としたものです。」

 

平成7年に発災した「阪神・淡路大震災」におきましては、昭和56年以前の耐震性が不十分な建築物に多くの被害がみられました。

 

また、平成16年に発災した「新潟県中越地震」につきましても、土砂崩れ等により倒壊した住宅や、現行の耐震基準に満たない古い木造住宅等に多くの被害が見られました。

 

このような地震による被害の軽減のためには、新耐震基準の施行以前に建てられた住宅・建築物の耐震化が重要とされています。

 

国土交通省は、色々な補助制度の統合化、交付金制度の活用、既存建築物の耐震改修工事に対する融資制度、耐震改修工事に対する住宅ローン減税等いろいろな耐震改修等の促進策を行なってきました。

 

さらに、政府と民間の共同運営による保険制度として、昭和41年に発足した地震保険制度は、火災保険にあわせて加入する制度で、火災保険の契約金額の30%~50%の範囲内で契約することができます。

 

今回は、耐震に関する知っておきたいポイントのご紹介ですが、住宅を購入する折には、色々と関連した制度がございます。詳細につきましては、各担当者に、物件ごとに、お問合せされることをお勧めいたします。

 

弊社では、皆様が、無理のない住宅購入の決断を下せるように、各担当者が、アドバイスやご内覧のサポートをさせていただきます。物件(商品)のご内覧に関するご質問は、ご遠慮なく、お申し付けください。

                            

投稿日:2021/07/18   投稿者:阿井川 幾司(宅地建物取引士)

アート不動産の藤井です

ここだけの話、実は審査に落ちることはよくあることなんですそこで、住宅ローン初心者が申込時の注意点をお話しさせていただきます。

「まず、最初の難関は銀行の事前審査です。でも、実は銀行によって審査の方針は全く違うので、『この人だったら確実に通る!』という明確な基準は存在しない。ひとつの銀行では通った審査が別の銀行でも通るとは限らないんです。そんななか、審査時の注意点として多くの人が陥りがちなのが、『複数の銀行に手当たり次第に審査に出す』というものです」

どこの銀行に出せば審査に通るかわからないから、「とりあえずたくさんだしておこう!」と考えてしまいがちなところですが、これが実は落とし穴なのだとか。

「審査のときには、個人信用情報と呼ばれる個人の金融履歴をチェックされます。そこで、審査に出すと審査に出したという履歴がつきます。すると、次に別の銀行へローンを申し込むときに、『あ、この人は別の銀行で審査に落ちたから来たのだろう』と思われてしまい、審査に通りづらくなってしまうんです。『自分の信用情報にはまったく問題がない!』と自信がある人以外は、お試しで審査に出してみるというのは避けて欲しいですね」

「自分の履歴を知りたいという人は、自分の個人信用情報を取り寄せて確認してみるのが一番。日本にはCIC、JICCという個人情報信用情報センターがあります。できれば全部から取り寄せて、自分の過去の履歴をチェックしてみましょう。自分の履歴に自信がある人でも、意外と『携帯電話代の支払いに遅延があった』なんて細かい傷があったりするので、よくよく確認することをおすすめします」

個人信用情報を取り寄せて、自分の信用情報に問題がなければ、いざ銀行へ。

「それでも、審査に出すのは3行くらいにしておいたほうがいいですね。多く出しすぎると、金融機関が警戒して審査するスタンスが厳しくなることがあるからです。」

何百万円、何千万円という巨額なお金を動かすのだから、銀行側は確実に返済してくれる人にしかお金を貸したがらないのは当然のこと。住宅ローンの審査前には、まずは自分の個人情報をしっかり把握することから初めてみてはいかがですか

詳しくは藤井までお気軽にお問い合わせください。

投稿日:2021/07/05   投稿者:藤井 俊弥

アート不動産 加我でございます。


最近はなんでもインターネットを通じて、買い物や手続きが当たり前になってきました。

ついには住宅ローンの申し込みも例外ではなくなってきました。

これまでは住宅ローンの審査申込書にお客様自身で記入していただき、

押印していただいたものを私どもで金融機関へ持ち込み、

その後もやり取りを繰り返してまとめていくイメージでした。

現在もまだほとんどの金融機関ではその仕組みではありますが、

昨今、大手金融機関はスマートフォンのアプリやWEBサイト上での申込みが可能となっております。


とはいえ、申込方法が変わっただけで実際の審査の過程は大きく変わっていません。

したがって、申込以降、私どもが金融機関の担当者と細かいやり取りの上で審査を進めて頂くことに変わり有りません。

金融機関には住宅ローン審査がOKとなった後、手続きがタブレット上でできるメリットがあるようです。

ここで注意されたいのが、

「お客様ご自身で住宅ローン審査に申し込まれる」ケースが増えているところです。

ネット上で「住宅ローン」と検索すると、あらゆる金融機関の住宅ローン申し込みサイトが表示されます。

入力も簡素化されていて、誰でも簡単に申し込めるようになっています。


また、色々な情報がネット上には飛び交っていますから、

「既存の借入があったが審査に通った」

「不動産業者では審査に通らなかったが、自分で申し込んだらOKだった」

「かなりの低金利での借り入れができた」

などの情報にのせられてしまった方もいらっしゃるようです。

何が問題なのかと申しますと、

ご自身で審査に申込され無事通過すれば良いのですが、「審査に通らなかった場合」です。

まず、審査に通らなかった理由が何なのか、これがわからないと次の手が打てなくなります。

審査に通らない理由はいくつもあります。

・収入が基準に満たない

・個人信用情報に問題がある

・物件に問題がある

などです。

これらの基準は金融機関によって様々です。

私どもがお手伝いさせて頂く場合、

これまでの経験や担当者とのやり取りから、あらゆる点を踏まえて審査に出す金融機関を絞り込み

より審査通過の確率の高い方法を考えます。

やみくもにあたってしまっても良い結果はなかなか得られません。

また、このようなお客様は複数の金融機関の審査に申し込まれているケースが多いです。

その結果、良い結果が得られずに私どもにご相談に来られる方もいらっしゃいます。

その時にはすでに個人信用情報に複数の金融機関の審査の記録が記載されてしまっています。

こうなりますと、次の申し込み時に金融機関の心象も悪くなりますし、

なによりその後の金融機関の選択肢が少なくなります。

お客様自身に問題がなく、物件が取り扱いできないことで審査不可の場合もあります。

なかなか一般の方にはわかりにくい部分だと思います。

ネット上でご覧になって、

「改装済みでキレイな物件で安い」

などと思われ申込されて、

「建て替えができない」

「隣とくっついている」

「物件前の道路に実は問題がある」

などの理由で取り扱いできずに「審査不可」という場合もあるのです。

住宅ローンという、大きなローンですら気軽に申込できる環境になっていますので、

お客様自身で申し込みされる方も多いと思いますが、

まずはご相談いただければと思います。

ご注意くださいませ。

投稿日:2021/06/21   投稿者:加我 聡(リーダー)

こんにちは、アート不動産の山田です。

前回は、「相続税精算課税選択の特例」の≪適用者の主な要件≫についてのお話しをさせていただきました。

今回は、その「相続時精算課税選択の特例」の対象となる≪贈与の要件≫及び≪手続き≫についてのお話しをさせていただこうと思います。

 

前回のおさらいですが、「相続時精算課税選択の特例」の≪適用者の主な要件≫としましては、次の㋑~㋩の要件を満たせば、贈与者(父母・祖父母)が60歳未満であっても相続時精算課税を選択することができるというものでした。

 

㋑贈与を受ける者が20歳以上で、かつ贈与者の子や孫、ひ孫であること。

 

㋺贈与の全部を特例の対象となる要件を満たす住宅の新築、取得の対価、増改築の費用に充てること。

 

㋩その住宅に居住しているか、又は遅滞なく居住すること。

 

次に、≪相続時精算課税選択の特例の対象となる贈与の要件≫としましては、

 上記㋑㋺㋩に該当しているということと、家屋の床面積(増改築等の場合は、増改築後の床面積)が50㎡以上であるということが要件となります。

 

≪手続き≫

贈与税の申告期間内に、贈与税の申告書に「相続時精算課税選択の特例」の適用を受ける旨を記載するとともに、相続時精算課税選択届出書、登記事項証明書(原本)などの一定の書類を贈与税の申告書に添付して税務署へ提出する必要があります。

 

上記2点が「相続時精算課税選択の特例」の対象となる≪贈与の要件≫及び≪手続き≫でした。今回で『住宅取得の際の贈与税の特例』についてお話は、終わりとなります。

次回は、全般的な「贈与」についてのお話しをさせていただこうと思います。

投稿日:2021/06/05   投稿者:山田 裕之(宅地建物取引士・チーフ)

今回も、土地価格のお話しです。

 

毎年、5月に入りますと、不動産を所有されている方のお手元に、不動産の所在する市町村より、固定資産税・都市計画税の納税通知書が、郵送されてきます。この納付する「固定資産税」「都市計画税」の税額の基準となるのが【固定資産税評価額】です。

 

【固定資産税評価額】は、各市町村が「固定資産評価基準」に基づいて、個別に決める評価額で、3年ごとに評価替えが行なわれます。

 

土地の【固定資産税評価額】は、概ね、時価や公示価格等の70%が、その価額の目安といわれています。

 

【固定資産税評価額】は、皆様が、不動産を購入された時にかかる「不動産取得税」額の算定や、不動産登記をする時にかかる「登録免許税」額の算定にも、基準となります。

 

次に、「相続税」「贈与税」の税額の基準となる【相続税評価額】のお話しです。相続や贈与などにより取得した土地は、相続税や贈与税を計算するときに、評価する必要があります。

 

土地の評価方法には、① 路線価方式・路線価が定められている地域の評価方法 と ② 倍率方式・路線価が定められていない地域の評価方法 の方式が有ります。

 

「路線価」とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示されています。 「路線価」は、毎年1月1日を評価時点として、「地価公示価格」等を基として算定した価格の80%により評価されています。

 

最後に、【時価】(実勢価格) についてお話しします。「実勢価格」とは、実際に土地の売買が行われる価格のこと(または取引された価格のこと)をいいます。

「実勢価格」の目安は、「地価公示価格」の1.1倍~1.2倍と言われます。

 

土地価格は、同じ土地なのにつの違った価格があります。

 

【一物四価】といわれ、時価(実勢価格)、公示価格(公示地価)、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額の4つがあり、それぞれ違う基準で評価された価格です。

 

前回・今回 2回にわたり、いろいろと土地の価格について、お話しさせていただきましたが、この土地価格のお話を参考に致しまして、弊社は、「不動産の売却をお考えのお客様」に、無料査定を賜っております。個人情報の保持、秘密厳守にて、賜っておりますので、是非、この機会に、「ご所有不動産の無料査定」をご利用くださいませ。

投稿日:2021/05/23   投稿者:阿井川 幾司(宅地建物取引士)